[김형철의 아파트 법률상담]

저는 한 아파트 입주자대표회의 회장입니다. 아파트 관리업무는 위탁관리회사 A에 맡기고 있고, 주민공동시설은 A회사가 별도의 외부 업체 B와 위탁관리계약을 체결해 운영해 왔습니다. 주민공동시설 계약서상 월 용역비에는 인건비와 함께 연차수당･퇴직적립금(제적립금) 항목이 포함돼 있었고 연차수당 및 퇴직적립금은 지급 사유 발생시 실비 정산하도록 정했습니다. 3년의 계약기간 동안 위탁운영업체는 입대의로부터 매달 제적립금까지 포함해 용역비를 받음에도 불구하고 실제로 연차수당･퇴직금이 얼마나 지급됐는지 자료를 내지 않고 정산도 거부하고 있습니다. 심지어 B는 ‘전자세금계산서를 입대의로 발행하기는 했지만, 실제 계약 당사자가 아니므로 청구권이 없다.’라고 주장합니다. 이 경우 입대의가 직접 B를 상대로 제적립금의 반환을 청구할 수 있을까요?

결론부터 말하자면 가능합니다. 아파트 입대의와 아파트 관리회사 사이의 법률관계는 민법상의 위임 관계와 같으므로 관리회사로서는 아파트를 안전하고 효율적으로 관리하고 입주자의 권익을 보호하기 위해 ‘선량한 관리자의 주의’로써 업무를 수행해야 합니다(대법원 1997. 11. 28. 선고 96다22365 판결 참조). 

이러한 민법상 위임관계와 더불어, B가 입대의를 공급받는 자로 해 전자세금계산서를 발행하고 대금을 지급받은 점 등에 비춰 볼 때 법적 판단은 명확해 집니다. 즉, 입대의는 A에게 아파트의 관리업무를 위임했고, 관리사무소장은 A의 대리인으로 입대의의 승낙을 받아 B와 재위임계약을 체결한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 B는 입대의에 대해 수임인인 A회사와 동일한 권리·의무를 부담하게 됩니다(민법 제682조 제2항, 제123조 참조). 

민법상 수임인은 위임인에 대해 위임사무의 처리에 필요한 비용의 선급을 청구할 수 있고(민법 제687조), 선급비용이 남았을 때는 특별한 약정이 없는 한 위임인에게 이를 반환해야 합니다(대법원 2015. 11. 26. 선고 2015다227376 판결 참조). 특히 계약서에 실비정산 조항이 있다면 이는 사전에 확정된 정액 보수라기보다 장래 발생할 비용을 미리 지급하는 ‘선급비용’의 성격이 매우 큽니다.

설령 B가 “그동안 관행적으로 정산하지 않았으므로, 정산을 포기한 것”이라고 주장하더라도 소용이 없습니다. 실제 하급심 판결 역시 “계약서에 실비정산 조항이 명시돼 있는 이상 단지 관행적으로 정산이 이뤄지지 않았다는 사정만으로 정산약정이 사라졌다고 보기는 어렵다”라고 판단한 사례가 있습니다. 오히려 입대의가 내용증명이나 공문으로 정산자료 제출을 요구했음에도 업체가 이를 거부한다면, 그 사정은 업체에게 불리하게 작용할 수 있습니다(서울동부지방법원 2026. 1. 16. 선고 2025가단108144 판결).

따라서 이와 같은 상황에서는 △위탁운영계약서 △용역비 세부 산출내역서(제적립금 항목) △전자세금계산서 및 지급내역 △정산요청 공문 또는 내용증명 △업체의 거부 회신 등을 꼼꼼히 확보해 미정산 제적립금 반환청구 소송을 검토하기를 권합니다.

법무법인 진수 ☎ 02-508-8703

출처 : 한국아파트신문(https://www.hapt.co.kr)